Rakentamisen arvonlisäverotuksen kiemuroista

Hanna Huhtala, arvonlisäveroasiantuntija, Lexalvia Oy

Silloin tällöin kuulee sanottavan, että arvonlisävero on läpikulkuerä.  Arvonlisävero on kuitenkin kaikkea muuta kuin läpikulkuerä. Se on liiketoimikohtainen vero omine toimialakohtaisine herkkupaloineen. Se on rahaa, joka konkreettisesti kulkee verovelvollisten kassan kautta ollen iso osa verovelvollisen kassavirtaa.

Mutta osataanko tätä hyödyntää riittävällä tavalla? Entä ymmärretäänkö arvonlisäveron merkitys ja tunnistetaanko siihen liittyviä mahdollisuuksia ja riskejä riittävästi oman toiminnan näkökulmasta? Onko jo sopimuksia laadittaessa huomioitu arvonlisävero riittävällä tavalla? Jokainen vähentämätön arvonlisäveroeuro jää kustannukseksi ja pienentää tilikauden lopussa viivan alla olevaa lukua. Toisaalta esimerkiksi aiheetta arvonlisäverottomana käsitelty myynti voi tulla myyjälle kalliiksi. Uskallankin väittää, että moni maksaa aiheetta arvonlisäveroa vain ja ainoastaan siksi, että ei tiedä tai ei tiennyt ennen kuin on jo liian myöhäistä.

Ei yksinkertaisimmasta päästä

Rakennus- ja kiinteistöala ei arvonlisäverosäännösten näkökulmasta ole yksinkertaisemmasta päästä. Rakentamispalvelun myynti on arvonlisäverollista palvelun myyntiä ja tähän kohdistuvista hankinnoista on arvonlisäveron vähennysoikeus. Tämä sinällään on vielä yksinkertaista. Kuitenkin sen sijaan, että myynti olisi aina normaalisti avoimen arvonlisäverotuksen piirissä, on rakentamispalveluiden myynnissä huomioitava esimerkiksi käännetty verovelvollisuus ja oman käytön arvonlisäverotuksen säännökset.

Käännetty verovelvollisuus ja oman käytön arvonlisäverovelvollisuus

Käännetyn verovelvollisuuden soveltuessa rakentamispalvelun myynti on arvonlisäveroton ja ostaja suorittaa myynnin arvonlisäveron valtiolle myyjän sijaan. Rakennustoiminnan harjoittajien keskuudessa käännetyn verovelvollisuuden soveltaminen sujuu jo suhteellisen mutkattomasti ainakin ns. perustilanteiden osalta. Mitä luultavammin on kuitenkin paljon toimijoita, jotka eivät tunnista tai tiedosta rakentamispalveluiden käännetyn arvonlisäverovelvollisuuden koskevan myös heitä. On nimittäin syytä muistaa, että rakentamispalveluiden käännetyn verovelvollisuuden soveltamisedellytyksenä ei ole, että myyjä tai ostaja olisi rakennusalan toimija. Yksi pahimmista skenaarioista lieneekin se, että verovelvollinen ei tunnista asemaansa rakentamispalvelun ostajana ja vähentää ostolaskujen sisältämän aiheettoman arvonlisäveron.

Rakentamisessa puhutaan usein myös oman käytön arvonlisäverotuksesta. Tämä koskee tavalla tai toisella ”itselle rakentamista” ja sen tyypillisen ilmenemismuoto on perustajaurakointi. Käytännössä oman käytön arvonlisäverotuksessa ideana on, että rakentamisen arvonlisävero suoritetaan omakustannushinnasta. Toisin sanoen kate jää verottamatta, mikä on luonnollisesti säästöä tilanteessa, jossa rakentamisen arvonlisävero jää lopulliseksi kustannukseksi.

Oman käytön arvonlisäverosäännösten soveltamiselle on asetettu edellytykset, joiden täyttyminen pitäisi varmistaa aina tapauskohtaisesti. Kun tahti on kova, ei aina ehdi miettimään, vaan tehdään ”niin kuin aina ennenkin”. Tämä voi kostautua. Mikäli esimerkiksi ns. perustajaurakoinnin oman käytön arvonlisäverosäännöksiä on sovellettu ilman, että edellytykset ovat täyttyneet, on katteen verran veroa jäänyt suorittamatta. Vastaavasti jos on remontoitu kiinteistöä ”itselle” vähennykseen oikeuttamattomaan käyttöön tai myyntiä varten eikä ole selvitetty mahdollista oman käytön arvonlisäveron suoritusvelvollisuutta, voi remontti osoittautua myöhemmin kalliiksi.

Kun oman käytön arvonlisäverotus tulee sovellettavaksi, on selvitettävä mm. ne kustannukset, joista oman käytön arvonlisäveroa on suoritettava. Laissa tai ohjeistuksissa ei ole todettu yhtä oikeaa tapaa ja kaavaa laskelman tekemiselle. Korkein hallinto-oikeus on antanut asiaan liittyvän ratkaisun, josta voidaan toki poimia jotain suuntaviivoja veron perusteen laskemista varten. Käytännössä laskenta tulisi kuitenkin tehdä tapauskohtaisesti oman toiminnan luonne huomioon ottaen. Veron perusteen laskeminen on toisaalta riski ja toisaalta mahdollisuus, ja juuri sen takia laskennan oikeellisuus on keskeisessä roolissa.

Huolellisuus kannattaa

Mitä suuremmista euromääristä on kyse tai mitä poikkeavampi tilanne on, sitä huolellisemmin pitäisi asiat käydä läpi myös arvonlisäverotuksen näkökulmasta. Päivän päätteeksi rakentamisesta suoritetaan arvonlisävero tavalla tai toisella. Paljonko arvonlisäveroa suoritetaan, kuka sen suorittaa ja onko rakentamisen arvonlisäverosta vähennysoikeus ovat asioita, jotka pitäisi aina tapauskohtaisesti selvittää ja rakentamiseen osallistuvien tahojen riittävällä tavalla ymmärtää. Muutoin voi tulla kallista tai maksetaan turhasta.

Hanna Huhtala kouluttaa arvonlisäverotuksesta Perustajaurakoinnin tilinpäätös- ja verotuskysymykset.