Kiinteistöjen arvonlisäverotus | Onlinejulkaisu

Päivitetty 2/2020 – Seuraava päivitys 2–3/2020
Mika Kallio, Marko Ojala ja Antti Suulamo

0 (+ alv 10 %)

Jatkuva tilaus, laskutuskausi 12 kk (ks. tilausehdot)

Tuotetunnus (SKU): 340347 Osastot: , Avainsanat tuotteelle , ,

Kuvaus

Kiinteistöjen arvonlisäverotus -onlinejulkaisu tarjoaa sinulle tukea ja vastauksia työssäsi kohtaamiin kiinteistöalan arvonlisäverotuksen tärkeimpiin käytännön aiheisiin. Julkaisussamme käsitellään mm. seuraavat kiinteistöalan arvonlisäverotuksen teemat: kiinteistön vuokraus, verolliset kiinteistöä koskevat palvelut, kiinteistöhallintapalveluiden oma käyttö sekä kiinteistökaupat. Julkaisumme palvelee kiinteistötoimialan, laskennan sekä verotuksen ammattilaisia haastavassa toimintaympäristössä.

Kiinteistöalan arvonlisäverotuksen monimutkaisuuteen vaikuttaa osin kiinteistöjen erilaiset omistusrakenteet ja rakentamispalveluiden tuotantoketjujen pituus. Kiinteistöliiketoiminnan harjoittajien on osattava ja ymmärrettävä näiden vaikutukset arvonlisäverotukseen.

Kiinteistöjen verotuksen erityispiirteinä ovat liiketoimien verollisuuden pääsäännöstä tehdyt poikkeukset, niiden moninaisuus ja osin päällekkäisyydetkin sekä joukko kiinteistöjen arvonlisäverotuksen omia erityiskäsitteitä. Vuosikymmenten aikana tehdyt lukuisat muutokset yksittäisissä säännöksissä sekä uudet oikeuskäytäntöratkaisut ovat tuoneet verovelvolliselle rutkasti pähkinöitä purtavaksi.

Kiinteistöjen arvonlisäverotus -onlinejulkaisun tavoitteena on antaa sinulle eväitä tässä monimutkaisessa toimintaympäristössä toimimiseen sekä tietoa kiinteistöalan arvonlisäverotuksen keskeisistä käytännön aiheista.

Julkaisumme opastuksella syvennyt seuraaviin pääteemoihin:

  • kiinteistö arvonlisäverotuksessa
  • kiinteistön vuokraus
  • verolliset kiinteistöä koskevat palvelut
  • kiinteistöhallintapalveluiden oma käyttö
  • kiinteistöinvestoinnin toteuttaminen, vähentäminen ja investointivähennyksen tarkistaminen
  • kiinteistökaupat
  • kiinteistön haltijan taloushallinto
  • keskinäisen yhtiön talouden ja hallinnon järjestäminen.

Teoksen viimeisimmässä päivityksessä on huomioitu lainsäädännön sekä oikeus- ja verotuskäytännön muutokset 31.12.2019 asti.

Kiinteistöjen arvonlisäverotus -onlinejulkaisu on käytettävissäsi ST-Onlinessa. Onlinepalvelumme käyttäjänä

  • käytössäsi on aina tuorein julkaisuversio
  • teet haut samalla kertaa kaikista julkaisuista, ei enää erillisten kirjojen selailua
  • hyödynnät muistiinpano-, kopiointi- ja tulostusmahdollisuudet.

Lisätiedot

ISBN 978-952-218-309-5
YKL 33.25

Esipuhe
Johdanto

  1. Kiinteistö arvonlisäverotuksessa
    1. Arvonlisäverotuksessa tarkoitettu kiinteistö
      1. Tietty maa-ala maan pinnalla tai sen alla, johon voi syntyä omistus- ja hallintaoikeus
      2. Rakennus tai rakennelma, joka on perustettu kiinteästi maaperään merenpinnan ylä- tai alapuolella ja jota ei voida helposti purkaa tai siirtää
      3. Rakennukseen tai rakennelmaan asennettu ja siihen kiinteästi kuuluva osa, jota ilman rakennus tai rakennelma on puutteellinen, kuten ovet, ikkunat, katot, portaikot ja hissit
      4. Osa, laite tai kone, joka on asennettu pysyvästi rakennukseen tai rakennelmaan ja jota ei voida siirtää tuhoamatta tai muuttamatta rakennusta tai rakennelmaa
    2. Kiinteistömääritelmän merkitys
  2. Kiinteistön vuokraus
    1. Veroton luovutus
      1. Verottomuus pääperiaatteena
      2. Käytännön tilanteita
      3. Vuokraoikeuteen tai rasiteoikeuteen verrattavan oikeuden luovutus
      4. Käyttöoikeusluovutuksen liitännäishyödykkeet
    2. Vapaaehtoinen verovelvollisuus
      1. Hakeutumismahdollisuuden merkitys
      2. Hakeutuminen verovelvolliseksi
      3. Taannehtiva rekisteröinti
      4. Pienin hakeutumisyksikkö
      5. Kiinteistön käyttö
      6. Luovutusketjun pituus ja täydellisyys
      7. Verovelvollisuuden edellytysten lakkaaminen
    3. Toimenpiteet ennen verovelvolliseksi hakeutumista
      1. Uusista ehdoista sopiminen
      2. Vuokranantajan tarve vuokrasopimuksen tarkistamiseen
    4. Kiinteistöosakeyhtiön hallinto
    5. Toiminta verovelvollisena
      1. Verovelvollisen oikeudet ja velvollisuudet
      2. Veron peruste
      3. Vähennysten toteuttaminen
    6. Hakeutumisen taloudellinen tarkoituksenmukaisuus
      1. Eri näkökulmat harkinnassa
      2. Vuokrasopimukset
      3. Verolliseksi haettavan tilan koon merkitys
      4. Kulujen jakautuminen kiinteistön omistajan ja vuokralaisen kesken
      5. Investoinnit
      6. Kiinteistöhallintapalvelun oman käytön arvonlisävero
      7. Energiakulun sisältämän arvonlisäveron vähennysoikeus
      8. Yhtiöjärjestyksen taloudellinen merkitys keskinäisen yhtiön osakkaalle
  3. Verolliset kiinteistöä koskevat palvelut
    1. Verolliset kiinteistöpalvelut
    2. Rakentamispalvelut
    3. Maa- ja kiviaineksen otto-oikeus, metsän hakkuuoikeus, metsästys- ja kalastusoikeudet
    4. Hotelli- ja muu majoitustoiminta
    5. Kokous-, näyttely- ja urheilutilat
    6. Pysäköintipaikat
      1. Pysäköintitoiminnan verollisuudesta
      2. Pysäköintipaikan luovuttaminen ja yhteys huoneistojen tai rakennusten luovuttamiseen
      3. Pysäköintipaikan itsenäinen luovutus
      4. Vapaaehtoinen hakeutuminen autopaikan luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi
    7. Satama ja lentokenttä
    8. Kiinteistöön pysyvästi asennettujen koneiden ja laitteiden vuokraus
    9. Säilytyslokerot
    10. Ilmoitus- tai mainostila, laitteiden sijoituspaikat
    11. Yleisen tien tai rautatien kokonaishoitopalvelu
    12. Sekakäytössä olevat kiinteistöt
  4. Kiinteistöhallintapalveluiden oma käyttö
    1. Kiinteistöhallintapalveluiden oman käytön verotus
      1. Veroneutraalisuuden ääri-ilmentymä
      2. Erityissääntelyn käytännön merkitys
      3. Oman käytön vapauttaminen verosta tietyissä tilanteissa
      4. Kiinteistöhallintapalvelun oman käytön veron määräytyminen
    2. Kiinteistöhallintapalvelun käsite
      1. Kiinteistöhallintapalvelut laissa ja sen esitöissä
      2. Kiinteistön talous- ja hallintopalvelut
      3. Kiinteistöhallintapalvelut oikeus- ja verotuskäytännössä
    3. Veron määräytymisperusteet
    4. Oman käytön osuuden laskeminen
      1. Kiinteistöhallintapalvelun oma käyttö
      2. Oman käytön osuuden selvittäminen
    5. Arvonlisäverovelvollisuusryhmän merkitys
    6. Kustannustenjakoryhmät
    7. Kiinteistöhallintapalveluiden oman käytön veron optimointi
  5. Kiinteistöinvestoinnin toteuttaminen, vähentäminen ja investointivähennyksen tarkistaminen
    1. Kiinteistöinvestointi
    2. Erilaiset investointien toteuttamisvaihtoehdot
      1. Arvonlisäverotuksen osalta huomioon otettavat seikat
      2. Itselle rakentaminen
      3. Kiinteistöinvestointi rakentamispalvelun ostona
      4. Rakentamisen pakollinen käännetty verovelvollisuus
      5. Kiinteistöinvestointi kiinteistön ostona
    3. Investoijan vähennysoikeus
      1. Vähennyksen oikeudelliset edellytykset
      2. Vähennysoikeuden syntyajankohta
      3. Takautuva vähennys
      4. Käyttötarkoituksen muutos ennen tarkistuskauden alkua
    4. Kiinteistön käytössä tapahtuva muutos ja investointivähennyksen tarkistaminen
      1. Taustaa
      2. Tarkistusmenettelyn piirissä olevat kiinteistöinvestoinnit
      3. Tarkistaminen käytännön tilanteissa
      4. Vähennykseen oikeuttavan käytön pieneneminen
      5. Vähennykseen oikeuttavan käytön lisääntyminen
      6. Arvonlisäverovelvollisuuden päättyminen
      7. Kiinteistön siirtäminen pysyvästi pois liikeomaisuudesta
  6. Kiinteistökaupat
    1. Kiinteistön ja sen hallintaoikeuden luovutustilanteita
    2. Luovutusten verotus
      1. Kiinteistöjen ja kiinteistöosakkeiden luovutukset
      2. Kiinteistön luovutus ennen sen käyttöön ottamista
      3. Kiinteistön vuokraoikeuden luovutus
    3. Vähennysten tarkistusoikeus ja -velvollisuus luovutustilanteessa
      1. Vähennysten tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden merkitys kiinteistönluovutuksessa
      2. Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirto
      3. Tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirron edellytykset ja annettavat selvitykset
      4. Sopiminen tarkistusoikeuden ja -velvollisuuden siirtämättä jättämisestä
    4. Kiinteistönluovutusten alv-vaikutusten huomioiminen
      1. Vaikutus sopimuksiin
      2. Yhtiöjärjestykset
      3. Vuokrasopimukset
      4. Verollisena vuokrattujen tilojen luovutus ja hakeutuminen
      5. Myyntiin liittyvien kustannusten vähennysoikeus
    5. Kiinteistön luovutukset yritysjärjestelyiden yhteydessä
      1. Yritysjärjestelytilanteiden arvonlisäverotus
      2. Kiinteistöjä koskevat arvonlisäverokysymykset yritysjärjestelyissä
      3. Liiketoimintakauppa
      4. Liiketoimintasiirtona toteutettava liiketoiminnan yhtiöittäminen
      5. Osakekauppana toteutettava liiketoimintajärjestely
      6. Sulautuminen
      7. Jakautuminen
      8. Purkautuminen
      9. Verovelvollisuusryhmän vaikutus
  7. Kiinteistönhaltijan taloushallinto
    1. Yleistä kirjanpidon järjestämisestä
    2. Selvitys verollisista kiinteistöistä ja huoneistoista kirjanpidon liitteenä
    3. Arvonlisäveron kirjaaminen
      1. Kirjausvaihtoehdot
      2. Kiinteistöinvestointien tarkistettava arvonlisävero ja sen käsittely kirjanpidossa
    4. Ajallinen kohdistaminen
    5. Tositteelle asetettavat vaatimukset
    6. Muut verovelvolliset kuin kirjanpitovelvolliset
    7. Verovelvollisen kiinteistönhaltijan tarkistusvastuu kirjanpidossa ja tilinpäätöksessä
  8. Keskinäisen yhtiön talouden ja hallinnon järjestäminen
    1. Yhtiöjärjestyksen merkitys ja hyötymallit
      1. Hyötymallit: hyöty osakkaalle vai hyöty yhtiölle
      2. Arvonlisäveron tarkistusvastuu yhtiöjärjestyksessä
      3. Huoneiston hallintaanotto
    2. Vastikkeiden määrittely ja vastikelaskelmat
      1. Hyöty osakkaalle -mallin vastikemäärittely
      2. Hyöty yhtiölle -mallin vastikemäärittely
      3. Esimerkkejä vastikemäärittelystä
      4. Vastikelaskelmat tilinpäätöksessä
    3. Kirjanpidon järjestäminen keskinäisessä yhtiössä
    4. Tilinpäätös
      1. Keskinäisen yhtiön tuloslaskelma
      2. Kiinteistönhaltijan tilinpäätöksen liitetiedot
    5. Isännöitsijäntodistus
    6. Kiinteistöinvestoinnit keskinäisessä yhtiössä
      1. Taannehtiva hakeutuminen
      2. Osakkaiden rahoitusosuuksien laskenta: rahastoinnit ja lainat
      3. Investointien osalta tarkistettavan arvonlisäveron käsittely

Liitteet:
Verollisuusasteen laskentaesimerkki
Hyöty osakkaalle -malli
Arvonlisäverovastike yhtiöjärjestyksessä
Hyöty yhtiölle -malli
Arvonlisäverovastike yhtiöjärjestyksessä

Kirjoittajat

Mika Kallio

Senior Manager, Tax
KPMG Oy Ab

Marko Ojala

Head of Indirect Tax
KPMG Oy Ab

Antti Suulamo

Tax Partner
BDO Oy

Asiakaspalvelumme apunasi

Asiakaspalvelu

Palvelemme arkisin klo 9–11 ja 13–15
p. 09 7552 2010 | Yhteydenottolomake
aspa@suomentilintarkastajat.fi

  • Autamme palveluihin ja tuotteisiin liittyvissä kysymyksissä
  • Palvelemme myös Suomen Tilintarkastajat ry:n jäsenasioissa