Mikä IVS? OSA II

Mistä arvonmäärityksen laadun IVS-standardit muodostuvat?

Kirjoittaja: Harri Seppänen

IVS-standardit

”Rahoitussysteemin vahvistaminen vaatii, että kaikki merkittävät erot kuinka käypä arvo ymmärretään ja raportoidaan, on eliminoitava …”
Sir David Tweedie

Varallisuuserien ja velkojen arvonmäärityksiä käytetään ja niihin luotetaan yleisesti sijoitus-, investointi- ja rahoituspäätöksissä sekä transaktioissa, erilaisten raportointien kuten tilinpäätösraportoinnin yhteydessä, verotuksessa sekä myös rahoitusmarkkinoiden sääntelyyn liittyvissä yhteyksissä. Näissä yhteyksissä – kuten myös monessa muussa tavoitteellisessa toiminnassa – toimeksiannon tilaajilla, toimeksiannon toteuttajilla ja toimeksiannon tuottaman informaation käyttäjillä on tarve ymmärtää, mikä on toimeksiannon toteutuksen laatu – ja erityisesti tuottaako toimeksianto olennaista, luotettavaa ja ymmärrettävää informaatiota päätöksenteon tueksi.

IVSC:n ratkaisu

Laadun takeena käytetään usein toiminnan standardointia – toisin sanoen toiminnan ja/tai sen tuotoksen hyväksyttävälle laadulle määritellään vähimmäistaso. Arvonmäärityksessä standardointi tarkoittaa kansainvälisellä tasolla yhä useammin IVSC:n (International Valution Standards Council) laatimia kansainvälisiä arvonmääritysstandardeja eli IVS-standardeja (International Valuation Standards). Standardit määrittelevät arvonmäärityksen toteuttamisen, arvioinnin ja raportoinnin periaatteet, ja siis niiden laadun ja luotettavuuden vähimmäisvaatimukset.

Katso blogin ensimmäinen- osa IVS-standardien taustasta:
Mikä on IVS? Osa I: Miksi tilintarkastajan ja talousammattilaisen tulisi tietää mikä on IVS?

IVS-standardien rakenne lyhyesti

IVS-standardit (voimassa 31.1.2020 alkaen) muodostuvat viitekehyksestä sekä viidestä yleisestä tai varsinaisesta IVS-standardista. Niitä sovelletaan kaikkiin arvonmääritystoimeksiantoihin ja arvonmäärityksen kohteisiin riippumatta niiden varallisuuserän tai velvoitteen lajista. Näiden lisäksi standardeissa on kuusi varallisuuseräkohtaista standardia. Aikaisemmin IVS-standardeja täydensivät erilliset tekniset ohjeet (TIP, Technical Information Paper), joiden sisältöä on siirretty alkaen IVS 2017-versiosta lähtien osaksi standardeja.

Viitekehys (Framework). Viitekehys on johdanto standardeihin ja se esittää yleiset periaatteet arvonmäärittäjille ja arvonmäärityksille koskien objektiivisuutta, riippumattomuutta, ammatillisen harkinnan käyttöä ja pätevyyttä sekä hyväksyttävissä olevia poikkeamisia IVS-standardien vaatimuksista.

Yleiset standardit (General standards). Yleiset standardit (IVS 101–105) esittävät arvonmäärityksen kohteen varallisuuslajista ja arvonmäärityksen tarkoituksesta riippumattomat yleiset periaatteet ja vaatimukset koskien arvonmääritystoimeksiannon sopimista (IVS 101), sen toteuttamista (IVS 102) sekä raportointia (IVS 103). Standardeihin kuuluu myös erittäin tärkeät ohjeet koskien IVS:n määrittelemiä arvon perustoja (myös arvon standardit) eli arvon käsitteet sekä niihin liittyvät tai liitettävät oletukset (IVS 104). Lisäksi standardeihin kuulu ohjeistus koskien arvonmäärityksen lähestymistapoja ja niiden menetelmiä sekä niiden valinnan yleiset periaatteet ja kriteerit (IVS 105).

Valitettavasti (huom. kirjoittajan mielipide) IVS 105-standardiin on IVS 2017-version yhteydessä liitetty yksityiskohtaisempia esityksiä keskeisistä arvonmääritysmenetelmistä. Harmillista tämä on siksi, että esitys tekee standardista vaikeampiselkoisen samalla, kun esityksen informaatioarvo verrattuna arvonmäärityksen ammattikirjallisuuteen jää vähäiseksi (aikaisemmin osasta menetelmistä oli erillinen tekninen TIP-ohje). Myöskään muut merkittävät kansainväliset arvonmääritysstandardit kuten RICS Valuation – Global Standards ja USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice eivät sovella kyseistä esittämistapaa.

Varallisuuslajikohtaiset standardit (Asset standards). Varallisuuslajikohtaiset standardit (IVS 200–205) puolestaan esittävät yleisiä standardeja täydentäviä varallisuuslajeja koskevia arvonmäärityksen periaatteita ja vaatimuksia. Kyseisiä vaatimuksia on noudatettava yhdessä yleisten standardien vaatimusten kanssa. Ohjeissa käsitellään muun muassa varallisuuslajien ominaispiirteitä, joilla on vaikutusta kyseisten kohteiden arvoon, sekä yleisiä standardeja täydentäviä lisäyksiä koskien arvonmäärityksen lähestymistapoja ja menetelmiä. Varallisuuslajikohtaiset standardit ovat IVS 200 Yritys ja sen omistusosuus, IVS 210 Aineettomat varat, IVS 220 Ei-taloudelliset vastuut, IVS 300 Aineelliset varat (laitokset, koneet ja kalusto), IVS 400 Kiinteistöosuudet, IVS 410 Kehitettävät kiinteistöt ja IVS 500 Rahoitusinstrumentit.

Muu standardeja tukeva aineisto. Edellisten varsinaisiin standardeihin kuuluvien osien lisäksi IVS-standardeissa on sanasto valituista IVS-standardien avaintermeistä (IVSC:n kotisivulta löytyy myös laajempi sanasto). IVSC:n web-sivuja kannattaa myös seurata, sillä niillä voidaan julkaista myös tulkitsevaa ohjeistusta koskien standardien soveltamista, kuten esimerkiksi arvonmäärityksen liittyvää olennaista epävarmuutta (johtuen tässä tapauksessa COVID-19:stä). Arvonmäärittäjän on myös tärkeää tutustua IVSC:n ammatillisiin pätevyys- ja eettisiin ohjeisiin.

Standardien noudattaminen

IVS-standardien vaatimuksia on pääsäännön mukaisesti noudatettava, jotta arvonmääritystä voidaan kutsua IVS-standardien mukaiseksi. Poikkeaminen standardien vaatimuksista on perusteltua ja hyväksyttävää vain lainsäädäntöön ja muihin sitoviin määräyksiin perustuen.
Standardeissa vaatimusten noudattamisen pakollisuudelle on asetettu aste-eroja. IVS-standardit esittävät (i) pakollisia vaatimuksia, jolloin niistä ei saa poiketa (”must”), (ii) ehdollisia vaatimuksia (”should”), jolloin voidaan poiketa, jos arvonmäärittäjä voi osoittaa ja perustella, että vaihtoehtoinen tapa riittävällä tavalla saavuttaa standardien tavoitteen, ja (iii) suositus noudattamiselle (”may”), jolloin arvonmäärittäjän velvollisuus on harkita säännön noudattamista standardien tavoitteiden mukaisesti.

Tällä hetkellä IVS-standardien noudattamista ei vaadita EU:n lainsäädännössä – mutta se tunnustetaan korkean laadun arvonmääritysohjeistukseksi EU:n direktiivissä 2014/17/EU. Lisäksi IVS-standardien laatuleimaa korostaa se, että johtavat kansainväliset arvonmääritysstandardit, kuten RICS ja USPAP, eivät ole ristiriidassa IVS-standardien kanssa. Tällä hetkellä IVS-standardien soveltaminen on siis pääsääntöisesti vapaaehtoista – mutta standardien noudattamisella on selkeä signaaliarvo arvonmäärityksen laadusta ja luotettavuudesta.

Koulutusta aiheesta:

Yrityksen arvonmääritys – mitä, miksi ja miten? 6.5.2021
Yrityksen arvonmäärityksen erityiskysymyksiä 7.5.2021
Yrityksen arvonmääritys ja erityiskysymyksiä | Paketti (1.5 pv) 6.5. ja 7.5.2021

Katso myös:
Mikä on IVS? Osa I: Miksi tilintarkastajan ja talousammattilaisen tulisi tietää mikä on IVS?
Tulossa: Mikä IVS? Osa III: Mistä periaatteista luotettava arvonmääritysinformaatio muodostuu?

Kirjoittaja KTT Harri Seppänen on riippumaton yritysten taloudellisten analyysien, suorituksen mittauksen ja arvonmäärityksen asiantuntija, kouluttaja ja tutkija sekä IVS-asiantuntija. Hän on kirjoittanut vielä julkaisemattoman oppaan yleisesti hyväksytyistä arvonmäärityksen periaatteista yritysten arvonmäärittäjille ja arvonmääritysinformaation käyttäjille. Se perustuu soveltuvaan tutkimukseen, jota on tukenut Jenny ja Antti Wihurin rahasto, ja jossa lähdeaineistona on käytetty yleisiä kansainvälisiä IVS-, RICS- ja USPAP-standardeja sekä yrityksen arvonmääritykseen keskittyviä AICPA- ja NACVA/EACVA-ohjeistuksia.


Linkkejä:
• IVSC:n kotisivut https://www.ivsc.org/.
• IVS-standardien suomenkieliset käännökset sekä eettiset ja pätevyysohjeet löytyvät Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n kotisivuilta: https://www.skayry.fi/yhdistys/. Alkuperäisohjeistus on saatavilla: https://www.ivsc.org/the-profession/publications.
• IVS-standardien sanasto https://www.ivsc.org/standards/glossary.