Mikä IVS? Osa III: Mistä periaatteista luotettava arvonmääritysinformaatio muodostuu?

Yrityksen arvonmääritysinformaation käyttäjän näkökulmasta on tärkeää, että arvonmääritys tuottaa olennaista, luotettavaa ja ymmärrettävää informaatiota arvonmäärityksen toimeksiannon mukaiseen käyttötarkoitukseen. Arvonmäärittäjän näkökulmasta tämä tarkoittaa, että arvonmäärittäjän tulee ensiksikin noudattaa ammatillisia ja eettisiä periaatteita sekä toteuttaa arvonmääritys yleisesti hyväksyttyjen arvonmäärityksen periaatteiden mukaisesti.  

Kirjoittaja: KTT Harri Seppänen

Arvonmääritys ei voi olla vain ”palkkionmetsästäjän” tuottama numero. 
(Tuntematon) 

Yksi erinomainen lähde arvonmäärityksen periaatteisiin on kansainväliset arvonmääritysstandardit eli IVS-standardit sekä niitä tukevat ammatilliset pätevyys- ja eettiset periaatteet. Kyseiset ohjeet antavat myös periaatteet arvonmäärityksen arvioitsijoille.  

Mitkä ovat siis ehkäpä tärkeimmät arvonmäärityksen yleisesti hyväksytyt periaatteet, jotka ovat myös dokumentoitu IVS-standardeihin? 

Ammatilliset ja eettiset lähtökohdat  

IVS-standardien viitekehyksessä sekä standardeja säätävän IVSC:n (International Valuation Standards Council) laatimissa arvonmäärittäjän ammatillisissa ja eettisissä ohjeissa painotetaan arvonmäärittäjän objektiivisuutta, riippumattomuutta, ammatillista pätevyyttä sekä ammatillisen harkinnan käyttöä kaikissa arvonmäärityksen vaiheissa: toimeksiannosta sopimisessa, toteuttamisessa sekä raportoinnissa.

Eettiset periaatteet edellyttävät, että arvonmäärittäjä toimii rehellisesti, objektiivisesti, riippumattomasti ja puolueettomasti, eikä arvonmääritys anna harhaanjohtavaa tai väärää kuvaa. Tämä tarkoittaa, että arvonmäärittäjä ei voi toimia toimeksiantajan etujen puolueellisena puolustajana tai advokaattina – ellei arvonmäärittäjä toimi asiakkaan neuvonantajan roolissa. Kaikista kyseisiä vaatimuksia vaarantavista seikoista, kuten mahdollisista intressiristiriidoista, on aina ilmoitettava toimeksiantajalle, saatava hyväksyntä ja esitettävä seikat arvonmääritysraportissa – tai hylättävä toimeksianto. 

Ammatillinen pätevyys puolestaan edellyttää, että arvonmäärittäjällä on riittävä ja ajantasainen ymmärrys – tai mahdollisuus hankkia se itse tai alihankkijoiden avulla – arvonmäärityksen kohteen varallisuuslajista, sen vaatimista arvonmääritystekniikoista sekä kohteen markkinoista. Lisäksi arvonmäärittäjän on ymmärrettävä kyseiseen toimeksiantoon liittyvää lainsäädäntöä ja muita sitovia määräyksiä tai ohjeita.  

Ammattimaisuus vaatii myös, että arvonmäärittäjä toimii huolellisesti ja luottamuksellisesti, dokumentoi arvonmääritysprosessin sekä informoi toimeksiantajaa riittävällä ja ymmärrettävällä tavalla. Arvonmäärittäjän tulee luonnollisesti myös huomioida toimeksiantajan etu – mutta se ei saa vaarantaa objektiivisen, riippumattoman ja ammatillisen mielipiteen muodostamista kohteen arvosta. 

Toimeksianto 

IVS 101-standardissa esitetään perustuvanlaatuiset yleiset vaatimukset koskien toimeksiannosta sopimista. Yleisenä periaatteena toimeksiannossa on, että arvonmäärityksen toteutuksen – ja siis sen laajuuden ja mahdollisten rajausten sekä ehtojen – tulee olla johdonmukaisia vastaten arvonmäärityksen tarkoitusta. Toimeksiannon tulee myös vastata toimeksiantajan ja arvonmäärityksen aiottujen käyttäjien informaatiotarvetta.

Arvonmäärittäjän velvollisuus on toimeksiannosta sovittaessa myös varmistaa, että arvonmäärityksen toimeksiantaja ymmärtää mitä informaatiota arvonmääritys tuottaa, ja mikä on arvonmäärityksen laajuus sekä mitä ehtoja ja rajoituksia siihen liittyy. Toimeksiantajan on siis pystyttävä muodostamaan toimeksiannon perusteella asianmukainen ja selkeä ymmärrys arvonmäärityksestä ja sen tuottaman informaation käytöstä ja käytettävyydestä.

IVS 101-standardissa esitetään toimeksiannon sisällön minimivaatimukset (tässä otsikkotasolla): 

  1. Arvonmäärityksen tekijä, toimeksiantaja ja aiotut käyttäjät
  2. Arvonmäärityksen kohde
  3. Arvonmäärityksen tavoite ja aiottu käyttötarkoitus
  4. Raportoinnissa ja arvonmäärityksessä käytetty valuutta
  5. Arvonmäärityksen arvopäivä
  6. Arvon perusta ja sen oletukset
  7. Arvonmäärityksen laajuus ja rajaukset sekä aineisto ja oletukset
  8. Arvonmäärityksen raportointi ja sen muoto
  9. Sovellettava arvonmääritysstandardi ja sen noudattaminen

Kyseisen listan mukaisia seikkoja voidaan myös käyttää, kun arvonmäärittäjä arvioi omaa kykyään ja pätevyyttään toteuttaa arvonmäärityksen toimeksianto: onko arvonmäärittäjällä kyky toteuttaa objektiivinen, luotettava ja ammatillisesti pätevä arvonmääritys yleisesti hyväksyttyjen arvonmäärityksen periaatteiden vaatimusten mukaisesti? 

Toteutus 

IVS 102-standardin esitystä mukaillen lähtökohtana arvonmäärityksen toteutuksessa on, että arvonmäärityksessä noudatetaan kaikkia asianmukaisia yleisesti hyväksyttyjä arvonmäärityksen periaatteita, mukaan lukien arvonmäärittäjän yleisiä ammatillisia ja eettisiä periaatteita, ottaen huomioon toimeksiannossa määritetty arvonmäärityksen tarkoitus sekä ehdot. 

Arvonmääritysprosessissa tehtävien analyysien, selvitysten ja tutkimusten on oltava asianmukaisia ja laajuudeltaan riittäviä arvonmäärityksen tarkoituksen sekä sovellettavan arvon perustan määritelmän kanssa. Lisäksi arvonmäärittäjän on analysoitava, arvioitava ja varmennettava riittävällä tavalla arvonmäärityksessä käytettävän olennaisen aineiston – mukaan lukien syöttötiedot ja oletukset – tarkoituksenmukaisuus ja luotettavuus.   

Arvonmääritysprosessin tulee kokonaisuudessaan muodostaa riittävä todisteaineisto arvonmäärityksessä saadun tuloksen perustaksi. Jos arvonmääritys ei johda luotettavaan arvonmääritykseen – koska edellä mainittuja analyysejä ja arviointeja ei ole voitu tehdä riittävällä tavalla esimerkiksi toimeksiannon rajausten tai aineiston puutteellisuuden vuoksi – ei arvonmääritys tällöin ole yleisesti hyväksyttyjen arvonmäärityksen periaatteiden mukainen (ja siis IVS-standardien mukainen).  

Raportointi 

IVS 103-standardissa esitetyt raportointivaatimukset ovat hyvin yleisluonteisia. Raportoinnin pääperiaate on kuitenkin tärkeä: raportoinnin tulee välittää hyödyllistä informaatiota arvonmäärityksen aiotuille käyttäjille niin, että he voivat muodostaa asianmukaisen, selkeän ja täsmällisen ymmärryksen arvonmäärityksestä ja sen johtopäätöksistä. Tämä toteutuminen vaatii arvonmääritykseltä johdonmukaista, läpinäkyvää ja laadukasta – ja siis riittävää, selkeää ja täsmällistä – raportointia. 

Raportoinnin muoto ja yksityiskohtaisuus perustuvat arvonmäärittäjän ammatilliseen harkintaan, jossa tulee huomioida informaation hyödyllisyyden periaate – ja siis arvonmääritysinformaation aiottujen käyttäjien informaatiotarve sekä ymmärrys arvonmäärityksestä yleisesti. Raportti voi olla suullinen tai kirjallinen, mutta sen on oltava kuitenkin riittävän yksityiskohtainen, jotta asianmukaisen kokemuksen omaava arvonmäärittäjä, jolla ei ole aikaisempaa tietoa kyseisestä toimeksiannosta, pystyy sen perusteella ymmärtämään tehdyn työn laajuuden, siinä sovelletut analyysit ja menetelmät sekä arvonmäärityksen kohteen arvosta tehdyt johtopäätökset.  

IVS 103-standardissa määritellään arvonmääritysraportin sisällön vähimmäisvaatimukset, joihin kuuluvat myös edellä esitetyt toimeksiannon sisältövaatimukset, otsikkotasolla:  

10. Arvonmäärityksessä sovelletut lähestymistavat ja menetelmät
11. Arvonmäärityksessä käytetyt avain syöttötiedot
12. Arvonmäärityksessä tehdyt oletukset (mukaan lukien erityisoletukset ja olennaiset epävarmuustekijät sekä rajoitukset, joilla on suora vaikutus arvonmääritykseen)
13. Arvonmäärityksen johtopäätökset sekä pääasialliset perustelut johtopäätöksille
14. Arvonmääritysraportin päivämäärä (joka ei yleensä ole sama kuin arvopäivä)

Raportoinnissa on myös kiinnitettävä huomioita arvonmäärityksen luotettavuuteen vaikuttaviin seikkoihin. IVS 103-standardeissa ei kuitenkaan määritellä tai luokitella raportointia sen luotettavuuden asteen perusteella. Sen sijaan oletuksena on, että kaikki IVS-standardien mukaiset arvonmääritykset – ja siis myös niiden raportit – ovat laadultaan samanlaisia, riippumatta niiden muodosta ja yksityiskohtaisuudesta. 

Onko periaatteista mahdollisuus poiketa? 

IVS-standardien mukaisessa arvonmäärityksessä vahvana lähtöoletuksena on, että arvonmäärityksessä on sovellettu ja noudatettu kaikilta asianmukaisilta osin – ilman eri seikkojen noudattamisen erillistä mainintaa – prosesseja, jotka johtavat objektiiviseen, puolueettomaan ja ammatilliseen arvonmääritykseen. Lausuma ”arvonmääritys noudattaa IVS-standardeja” on siis merkityksellinen koskien arvonmäärityksen laatua. Lähtökohtaisesti vain ja ainoastaan lakiin ja sitoviin viranomaisten määräyksiin perustuvat poikkeamiset IVS-standardien vaatimuksista ovat hyväksyttäviä poikkeamia – ja siis johtavat poikkeamisesta huolimatta IVS-standardien mukaiseen arvonmääritykseen.  

Koulutusta aiheesta:
Yrityksen arvonmääritys – mitä, miksi ja miten? 6.5.2021
Yrityksen arvonmäärityksen erityiskysymyksiä 7.5.2021
Molemmat koulutukset pakettina

Blogisarjassa myös:
Mikä IVS? Osa I: Miksi tilintarkastajan ja talousammattilaisen tulisi tietää mikä on IVS?
Mikä IVS? Osa II: Mistä arvonmäärityksen laadun IVS-standardit muodostuvat?

Kirjoittaja:
KTT Harri Seppänen on riippumaton yritysten taloudellisten analyysien, suorituksen mittauksen ja arvonmäärityksen asiantuntija, kouluttaja ja tutkija, EACVA / NACVA Practitioner Member ja CVA (cand.) sekä IVS-asiantuntija. Hän on kirjoittanut vielä julkaisemattoman oppaan yleisesti hyväksytyistä arvonmäärityksen periaatteista yritysten arvonmäärittäjille ja arvonmääritysinformaation käyttäjille. Se perustuu soveltuvaan tutkimukseen, jota on tukenut Jenny ja Antti Wihurin rahasto, ja jossa lähdeaineistona on käytetty yleisiä kansainvälisiä IVS-, RICS- ja USPAP-standardeja sekä yrityksen arvonmääritykseen keskittyviä AICPA- ja NACVA/EACVA-ohjeistuksia. 

Linkkejä: 
IVSC:n kotisivut https://www.ivsc.org/. IVS-standardien suomenkieliset käännökset sekä eettiset ja pätevyysohjeet löytyvät Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n kotisivuilta: https://www.skayry.fi/yhdistys/. Alkuperäisohjeistus on saatavilla: https://www.ivsc.org/the-profession/publications